【市街化調整区域の農地、どうしたらいい？】売れない・使わない・住めない土地の活用法
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上記以外の地域でも、農地法4条・5条の許可や届出が必要かどうかを確認しながら対応できるケースがあります。詳しい対応エリアは、対応エリア一覧やお問い合わせフォームからご相談ください。
行政手続きで迷ったときは、阿保行政書士事務所にご相談ください。
「何から手をつければいいか」「いつまでに間に合わせたいか」をお伺いし、 必要な書類とスケジュールをご一緒に整理します。
■ はじめに：市街化調整区域の農地に多い悩み
「相続で市街化調整区域にある農地をもらったけど、どうしたらいいかわからない」
「家も建てられないし、売ろうにも買い手がつかない」
このようなご相談は、行政書士のもとに非常に多く寄せられます。
市街化調整区域は、都市計画法で定められた市街化を抑制するエリアです。
原則として住宅や店舗などの建築は制限され、農地は農地としてしか利用できません。
その結果、次のような悩みが生まれます。
- 売れない：買えるのは農家や農地所有適格法人など限られた人だけ
- 使わない：建物は原則建てられず、利用方法が限られる
- 住めない：農家住宅以外は建築不可で、マイホーム用地にもならない
この「三重苦」で放置されてしまう農地が少なくありません。
■ さらに複雑にする「農振地域」とは？
ここで押さえておきたいのが、農振地域（農業振興地域）の存在です。
● 農業振興地域制度とは
- 都市計画とは別に、自治体が農業を重点的に保護・振興する区域を指定する制度
- その中で、農用地区域（通称：農振地域）に指定されると、農業以外への利用が原則禁止
● 農振地域の特徴
- 住宅・倉庫・資材置き場などへの転用はできない
- まず「農振除外」の手続きを経てからでないと、農地転用が認められない
- 農振除外には年1回程度の審査時期しかなく、許可まで1年以上かかることもある
つまり、市街化調整区域かつ農振地域の農地は、もっとも自由度が低い土地となります。
固定資産税は安いものの、何もせず放置すれば草刈り・近隣トラブル・行政指導のリスクが増してしまいます。
■ 活用の選択肢1：農地として貸す
一番現実的でシンプルなのは、農地のまま貸す方法です。
- 農地法第3条の許可が必要（農業委員会に申請）
- 使用貸借（無償）でも賃貸借（有償）でも許可が必要
- 契約書を作ることで、管理放棄やトラブルを防止できる
メリット
- 自分で耕作しなくても土地を維持できる
- 草刈り・管理の負担が減る
- 地域農家にとっても有益
デメリット
- 収入はほとんど期待できない
- 農家以外には貸せない
■ 活用の選択肢2：市民農園・家庭菜園として貸し出す
近年は、非農家向けに市民農園や家庭菜園として貸す方法が注目されています。
- 特定農地貸付法や市民農園整備促進法を使えば、非農家への貸付も可能
- 市町村への届出が必要だが、農地法許可よりはスムーズ
- 契約書でルールを定めることで、利用マナーや原状回復も安心
メリット
- 耕作放棄防止になり、地域活性にもつながる
- 小規模でも収益化できる
デメリット
- 利用者管理やトラブル対応の手間がかかる
- 駐車場・水道設備などの整備コストが発生することも
■ 活用の選択肢3：転用を検討する
市街化調整区域でも、条件を満たせば農地転用や開発許可が下りる場合があります。
- 農家住宅の建築（自己用住宅として特例あり）
- 資材置き場や太陽光発電（一部で許可可能だが、農振除外が必要な場合あり）
- 公共性のある施設（道路・水路・公園などは比較的許可されやすい）
注意点
- 無断転用は罰則・原状回復命令の対象
- 農振地域なら「農振除外」→「農地転用」→「開発許可」の順で、数年がかりになることも
■ 活用の選択肢4：売却する場合の工夫
市街化調整区域の農地を売るのは簡単ではありませんが、次の方法で可能性があります。
- 近隣農家への直接打診
→ 農業委員会やJAを通すとスムーズ - 農地中間管理機構（農地バンク）を活用
→ 耕作希望者への貸付・売却の仲介 - 貸してから売る
→ まず借りてもらい、耕作実績を積んだ農家に将来売却
■ 行政書士ができるサポート
市街化調整区域や農振地域の農地は、
農地法・都市計画法・農業振興地域整備法が絡む複雑な分野です。
行政書士は以下のサポートが可能です。
- 農地法3条・4条・5条許可申請の作成・提出
- 農振除外申請の書類作成サポート
- 市民農園・特定農地貸付法の届出支援
- 賃貸借・使用貸借契約書の作成
- 農地活用・管理プランの提案
■ まとめ：放置はリスク、まずは状況確認を
市街化調整区域、特に農振地域の農地は、
放置すれば負担だけが積み重なる土地です。
- まずは現地の状況と法的制約を確認
- 貸す・使う・転用する・売るのどれが現実的かを整理
- 行政書士などの専門家に相談し、無理のない活用方法を検討
早めの対策が、将来のトラブル防止と資産活用につながります。
ぜひ、JR学研都市線沿線 松井山手駅より10分の阿保行政書士事務所へご相談ください。
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