【事例で解説】市街化調整区域の農地転用で必要な「開発許可」とは？難易度・必要書類・申請の流れ
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上記以外の地域でも、農地法4条・5条の許可や届出が必要かどうかを確認しながら対応できるケースがあります。詳しい対応エリアは、対応エリア一覧やお問い合わせフォームからご相談ください。
行政手続きで迷ったときは、阿保行政書士事務所にご相談ください。
「何から手をつければいいか」「いつまでに間に合わせたいか」をお伺いし、 必要な書類とスケジュールをご一緒に整理します。
「相続した農地を駐車場にしたい」
「市街化調整区域に倉庫や住宅を建てたい」
こうした相談は多くありますが、市街化調整区域の農地転用には農地法の許可に加え、開発許可が必要なケースが多く、ハードルは非常に高いのが現実です。
この記事では、開発許可の基本、必要書類、そして実際の許可・不許可の事例を交えて、転用の難しさと進め方をわかりやすく解説します。
1｜市街化調整区域と農地転用の基本
市街化調整区域は、都市計画法で市街化を抑制するエリアです。
- 原則として住宅や事業用建物は建築不可
- 農地は農地として使うことが基本
- 農地を他用途にする場合は農地法の転用許可＋開発許可が必要
具体的な許可は次のように分かれます。
- 農地法4条・5条許可
- 自分の農地を転用：4条
- 売買・賃貸を伴う転用：5条
- 都市計画法の開発許可
- 宅地化や駐車場造成など、土地の形質変更を伴う行為
2｜開発許可が必要なケース
都市計画法29条に基づき、次のような場合は開発許可が必要です。
- 宅地造成（盛土・切土を伴う）
- 駐車場・資材置場として整地する
- 住宅・倉庫・店舗など建物を建てる
ただし、市街化調整区域では原則として開発行為は認められず、例外規定に該当する場合のみ許可されます。
3｜許可される例外的なケース
市街化調整区域での開発許可は、以下のようなケースで認められることがあります。
- 農家住宅の建築
- 自ら農業を営むことが前提
- 実態調査で農業委員会の確認が必要
- 既存宅地での再建築
- 自治体が指定する「既存宅地」なら、一定条件で建築可能
- 公益性がある施設
- 学校・医療施設・上下水道施設など
- 都市計画法34条許可の対象事業
- 太陽光発電や資材置場など、自治体が地域振興に必要と判断した場合
4｜実際の許可事例と不許可事例
許可事例①：農家住宅の建築（奈良県）
- 背景：兼業農家が相続した畑に住宅を建築したい
- 手続き：
- 農地法4条許可
- 市の都市計画課に開発許可申請
- 結果：
- 「営農継続の実態」が認められ、開発許可取得
- 条件として農業用倉庫の併設と農地利用継続の誓約書を提出
許可事例②：太陽光発電用地への転用（愛知県）
- 背景：遊休農地を有効活用したい
- 手続き：
- 農地法5条許可（第三者への賃貸）
- 都市計画法34条の例外規定に基づく開発許可
- 結果：
- 自治体の再生可能エネルギー推進方針に合致し許可取得
- 排水計画と隣地同意書が必須だった
不許可事例：倉庫建築（大阪府）
- 背景：運送会社が市街化調整区域の農地を倉庫用地にしたい
- 審査結果：
- 営農実態なし
- 地域振興に寄与する公益性が認められず
- 開発許可不交付
5｜必要書類の一覧
市街化調整区域で農地転用・開発許可を行う場合の主な必要書類は以下です。
- 位置図・案内図
- 公図・地積測量図
- 土地登記簿謄本
- 土地利用計画図・建物配置図
- 排水計画書・雨水排水図
- 隣接地権者・水利関係者の同意書
- 資金計画書・誓約書
※書類は自治体によって追加が必要な場合があります。
6｜申請の流れと期間
- 事前相談（都市計画課・農業委員会）
- 測量・計画図作成
- 隣接地権者の同意取得
- 農地法許可申請（4条・5条）
- 開発許可申請（都市計画法29条）
- 審査・補正対応（2～3か月以上）
- 許可取得後に造成・地目変更・登記
7｜まとめ｜市街化調整区域の農地転用は慎重に
- 原則は禁止、許可されるのは例外的ケースのみ
- 隣地同意や排水計画など、準備書類は多い
- 実務上は許可の可否判断が難しいため、事前相談が必須
市街化調整区域での農地転用は、自己判断での造成はリスクが高く、専門家と二人三脚で進めるのが安全です
ぜひ、JR学研都市線沿線 松井山手駅より10分の阿保行政書士事務所へご相談ください。
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