【要注意】市街化調整区域の農地を売買・転用するには？ハードルと必要な手続きを徹底解説
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上記以外の地域でも、農地法4条・5条の許可や届出が必要かどうかを確認しながら対応できるケースがあります。詳しい対応エリアは、対応エリア一覧やお問い合わせフォームからご相談ください。
行政手続きで迷ったときは、阿保行政書士事務所にご相談ください。
「何から手をつければいいか」「いつまでに間に合わせたいか」をお伺いし、 必要な書類とスケジュールをご一緒に整理します。
「郊外に農地を相続したけど、使う予定がないから売りたい」
「市街化調整区域の農地に住宅や倉庫を建てたい」
このような相談は少なくありません。しかし、市街化調整区域の農地は、一般の土地に比べて売買も転用もハードルが非常に高いのが実情です。この記事では、市街化調整区域の農地を売却したり、住宅・事業用地として使うためのポイントをわかりやすく解説します。
1｜市街化調整区域とは？
市街化調整区域は、都市計画法によって定められたエリアで、
- 「市街化を抑制する区域」
- 「原則として建物は建てられない区域」
に分類されます。
つまり、この区域の農地をそのまま宅地や事業用地として使うのは難しく、売買や転用には特別な許可が必要です。
2｜市街化調整区域の農地を売る際のハードル
① 農地法の許可が必要
市街化調整区域の農地は、売買でも農地法第3条許可が必須です。
- 買主が農家であり、農地として使う場合のみ許可が下りやすい
- 非農家が購入しても農地のままでは使えないため、実務上は買い手が限定される
② 価格が安くなりやすい
- 宅地としての利用が難しいため、地価は一般の土地より低い傾向
- 「農地としての価値」でしか評価されないケースが多い
③ 相続や贈与でも農業委員会への手続きが必要
- 相続は届け出のみで可能ですが、
- 贈与や売買は農地法3条許可が必要
3｜市街化調整区域の農地を転用するには？
市街化調整区域で農地を住宅や事業用地にするには、農地転用＋開発許可が必要です。
① 農地転用の基本
- 農地法4条・5条許可
- 4条：自分の農地を農地以外にする場合
- 5条：売買や賃貸を伴う場合
② 開発許可が必要になるケース
- 原則、市街化調整区域では新築は難しい
- 例外的に認められるケース：
- 農家住宅（自己の営農を目的とする場合）
- 既存宅地の再建築（自治体が指定した宅地の場合）
- 公益性がある施設（学校、公共施設など）
- 企業の倉庫や太陽光発電などは、自治体ごとの運用次第で許可される場合もある
4｜手続きに必要なもの・流れ
- 現況確認・用途調査
- 登記簿謄本、地目、都市計画図を確認
- 農業委員会への事前相談
- 農地法の許可見込みを確認
- 開発許可・農地転用申請の準備
- 案内図、公図、実測図、計画図、資金計画、同意書など
- 自治体・農業委員会の審査
- 審査には1～3か月程度かかることが多い
- 許可後に売買契約・登記
5｜市街化調整区域の農地を扱うときの注意点
- 非農家への売却は極めて困難
- 宅地転用は原則NG、例外は自治体判断
- 太陽光・資材置場などは慎重に：無許可で使うと行政指導や原状回復命令の対象
まとめ
市街化調整区域の農地は、
- 売るのも難しい、使うのも難しい土地
- 農地法＋都市計画法の両方をクリアする必要あり
そのため、
- まずは農業委員会や市町村に相談
- 転用可能性や既存宅地かどうかを確認
- 許可見込みが立ってから売買交渉
という流れで進めるのが安心です。
ぜひ、JR学研都市線沿線 松井山手駅より10分の阿保行政書士事務所へご相談ください。
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