農地と山林の売買はどう違う？必要な許認可や注意点をわかりやすく解説

土地の売買では、その土地が農地か山林かによってルールが大きく変わります。
農地は農地法、山林は森林法を中心に、まったく別の仕組みで規制されています。

この記事では、農地と山林の売買を比較しながら、関係する法律やよくある失敗事例、そして「売りたいのに売れない」という現実まで解説します。

---

農地を売買するときに必要な許可

農地法3条（農地のまま売買・賃貸）

農地を「農地のまま」売る場合には、農地法3条許可が必須。
農業委員会が買主や借主の農業従事能力を審査します。

失敗例：

• 農業経験のない人が「田舎暮らし用に畑を買いたい」と申請 → 許可が下りず契約白紙。

---

農地法4条・5条（転用）

• 自分の農地を宅地や駐車場に → 4条許可
• 転用目的で売買する → 5条許可

失敗例：

• 宅地にするつもりで農地を買ったが、5条許可が取れず「農地のまましか使えない」土地を抱えることに。

---

その他の法令による制限

• 農業振興地域整備法（農振法）：青地は原則転用不可、まず「農振除外」が必要。
• 都市計画法：市街化調整区域では原則建築不可、34条の例外に該当しないと使えない。
• 生産緑地法：都市部の農地は「生産緑地」指定で営農継続が義務。
• 河川法・土地改良区：用水路や農道にかかると、占用許可や改良区の同意が必要。
• 砂防法・急傾斜地崩壊危険区域：造成や建築が制限される。
• 文化財保護法：埋蔵文化財包蔵地だと工事前に届出と発掘調査が必要。
• 盛土規制法（2023年施行）：規制区域内では盛土・土捨ても許可や届出が必要。

---

山林を売買するときに関係するルール

売買そのものは自由

農地と違い、山林を「山林のまま」売買する場合、森林法による許可は不要です。
登記の移転で売買は成立します。

---

森林法による制限

林地開発許可（森林法10条の2）

• 1ヘクタール以上の山林を開発するには都道府県知事の許可が必要。
• 宅地造成・大規模な太陽光発電・リゾート開発などが典型例。

失敗例：

• 太陽光発電業者が2haの山林を購入 → 許可が下りず、事業中止。

---

保安林

• 「水源涵養」「防風」「土砂災害防止」などの目的で指定されると、伐採や建築は原則禁止。
• 所有権移転はできても、ほとんど利用できない。

失敗例：

• 別荘用に買った山林が保安林 → 木も切れず建物も建てられず、固定資産税だけ払い続けるはめに。

---

伐採届出

• 地域森林計画の対象区域内で伐採する場合、事前に市町村へ届出が必要。

失敗例：

• 植林された杉林を勝手に伐採 → 無届伐採で行政指導を受ける。

---

その他の法令による制限

• 自然公園法：国立・国定公園内の山林は建築や伐採に制限。
• 砂防法・急傾斜地法：急斜面の山林では造成工事が制限される。
• 文化財保護法：遺跡や埋蔵文化財包蔵地なら発掘調査が必要。

---

森林組合について

森林組合は許可を出す機関ではなく、森林所有者の協同組織です。
売買や許認可に直接の権限はありませんが、施業（伐採や植林）の委託先として活用できます。

---

農地と山林の違いを比較すると？

項目	農地	山林
売買	農地法3条許可が必要	原則自由（登記移転だけでOK）
転用	農地法4条・5条許可	林地開発許可（1ha以上）
特殊指定	農振地域・生産緑地・調整区域	保安林・自然公園区域
届出	改良区同意・盛土規制・文化財	伐採届・文化財届出
特徴	多重チェックでハードル高い	利用に制限が強い場合あり

---

実際にあった失敗事例まとめ

• 「農振除外」できると思って買った農地 → 審査落ちで転用不可
• 市街化調整区域の農地を買って住宅予定 → 34条例外に当たらず建築できない
• 太陽光目的で山林を購入 → 林地開発許可が下りず事業中止
• 保安林の山林を別荘用に購入 → 建築不可、ただの固定資産税負担に
• 杉林を無届で伐採 → 行政指導を受けた

---

まとめ：売れるかどうか以前に「使えない土地」が多い

• 農地は売買自体にハードルが高い（農地法3条、4条、5条＋他法令）。
• 山林は売買は自由でも、利用には森林法や他法令の規制が強くかかる。

そしてもう一つ現実的な問題として、
「山林はそもそも値段がつかない」「欲しがる人がいない」というケースが非常に多いです。
固定資産税だけがかかり、買い手がつかず手放せない山林は全国に数多くあります。

つまり農地も山林も、法令上の制限＋市場価値の低さが二重のハードルになっているのです。
売却や活用を考えるなら、事前に法的調査と市場調査の両方を行うことが不可欠です。

ぜひ、JR学研都市線沿線　松井山手駅より10分の阿保行政書士事務所へご相談ください。

対応エリア

WEBミーティングで作成を支援することもできます。

まずはお気軽にお問合せください。

京都府
京都市、福知山市、舞鶴市、綾部市、宇治市、宮津市、 亀岡市、城陽市、向日市、長岡京市、八幡市、京田辺市、京丹後市、南丹市、木津川市、大山崎町、久御山町、井手町、宇治田原町、笠置町、和束町、精華町、南山城村、京丹波町、伊根町、与謝野町

大阪府
大阪市、堺市、堺市、能勢町、豊能町、池田市、箕面市、豊中市、茨木市、高槻市、島本町、吹田市、摂津市、枚方市、交野市、寝屋川市、守口市、門真市、四條畷市、大東市、東大阪市、八尾市、柏原市、和泉市、高石市、泉大津市、忠岡町、岸和田市、貝塚市、熊取町、泉佐野市、田尻町、泉南市、阪南市、岬町、松原市、羽曳野市、藤井寺市、太子町、河南町、千早赤阪村、富田林市、大阪狭山市、河内長野市

滋賀県
大津市（旧大津市、志賀町）、草津市、守山市、栗東市、野洲市（旧中主町、野洲町）、甲賀市（旧水口町、土山町、甲賀町、甲南町、信楽町）、湖南市（旧石部町、甲西町）、東近江市（旧八日市市、永源寺町、五個荘町、愛東町、湖東町、能登川町、蒲生町）、近江八幡市（旧近江八幡市、安土町）、日野町、竜王町、彦根市、愛荘町（旧秦荘町、愛知川町）、豊郷町、甲良町、多賀町、米原市（旧山東町、伊吹町、米原町、近江町）、長浜市（旧長浜市、浅井町、びわ町、虎姫町、湖北町、高月町、木之本町、余呉町、西浅井町）、高島市（旧マキノ町、今津町、朽木村、安曇川町、高島町、新旭町）