農地の売買は「農地法3条」だけじゃない！意外と知らないその他の制限まとめ
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上記以外の地域でも、農地法4条・5条の許可や届出が必要かどうかを確認しながら対応できるケースがあります。詳しい対応エリアは、対応エリア一覧やお問い合わせフォームからご相談ください。
行政手続きで迷ったときは、阿保行政書士事務所にご相談ください。
「何から手をつければいいか」「いつまでに間に合わせたいか」をお伺いし、 必要な書類とスケジュールをご一緒に整理します。
農地を売りたい、もしくは買いたい――
そんな時にまず頭に浮かぶのは「農地法3条の許可が必要」という話だと思います。
確かにこれは基本中の基本ですが、実は農地法3条だけクリアしてもゴールじゃないんです。
農地の場所や周りの環境によっては、別の法律や制度がしっかりと立ちはだかります。
今日は、農地の売買で関係してくる「農地法3条以外の制限」を、できるだけ分かりやすくまとめます。
そもそも農地法3条って？
簡単に言うと、農地を「農地として」売ったり貸したりする時に必要な許可のことです。
買う人や借りる人がちゃんと農業できる体制か、農業委員会がチェックします。
ただし注意したいのは、「登記地目が宅地だから関係ないよね？」という勘違い。
農地法は現況主義なので、見た目が畑や田んぼなら、地目が何であれ農地扱いになります。
3条以外に関係してくる主な制限
1. 農業振興地域（農振法）
市町村が指定する「農用地区域（通称：青地）」は、原則として農地以外の用途にできません。
もし宅地や駐車場にしたい場合は、まず農振除外という手続きを経て、その後に農地法4条や5条の許可が必要です。
しかもこの除外申請、年に1回や2回しか受け付けない自治体もあります。
2. 都市計画法（市街化調整区域）
市街化調整区域は、簡単に言うと「市街地を広げないエリア」です。
家を建てたり開発したりするのは原則NGで、特例（都市計画法34条の例外）に当てはまらない限り許可されません。
34条の主な例外（代表的なもの）
- 既にある集落の中で、周辺環境と調和した住宅や施設を建てる場合
- 公共施設や公益上必要な建築物（学校・病院・社会福祉施設など）
- 農林漁業に必要な建物（農業用倉庫・作業場など）
- 周辺に住む人の生活に必要な小規模な店舗や診療所
- 市街化区域に近接していて、市街化を促進しない範囲で行う開発
- 都市計画に適合した工場や事業所（条件付き）
※自治体ごとに細かい基準や追加条件があり、同じ「34条該当」でも運用が異なる場合があります。
宅地化目的での売買を考えているなら、まずはこの34条例外に当たるかどうかを確認することが大事です。
3. 生産緑地（都市部の農地）
都市部でよくあるのが生産緑地や特定生産緑地の指定。
税制優遇の代わりに、基本は農業を続けることが条件になっていて、転用や売却に独自のルールがあります。
解除や買取申し出のタイミングも限られるので要注意。
4. 用水路や農道（改良区・河川法）
農地の横を走る用水路や農道は、土地改良区や河川管理者が管理していることが多いです。
暗渠化（埋める）や橋を架ける場合には、占用許可や同意が必要になることがあります。
「自分の土地だから自由にできる」というわけではありません。
5. 自然・防災系の指定
- 砂防指定地
- 急傾斜地崩壊危険区域
- 地すべり防止区域
- 自然公園区域や景観地区
これらのエリアは、掘削や盛土、建物の建築などに知事や市町村長の許可が必要です。
6. 盛土規制法（新しい制度）
2023年から始まった比較的新しいルール。
用途に関係なく、規制区域内での盛土や土捨ては許可や届出が必要です。
宅地造成だけじゃなく、農地の整備でも対象になる場合があります。
7. 埋蔵文化財
その土地が「周知の埋蔵文化財包蔵地」にかかっていると、工事の60日前までに届出が必要です。
場合によっては発掘調査が入り、費用も工期も増えることがあります。
山林との違いも少し
山林の場合は「森林法」という別のルールがメインで、規模によっては林地開発許可が必要です。
森林組合は許可を出す機関ではなく、施業（管理や間伐など）を行う団体です。
農地の場合は、許可の中心は農業委員会や知事で、そこに農振法や都市計画法などが重なってきます。
実務でよくある勘違い
- 登記地目が宅地だから大丈夫 → 現況が農地なら農地法の対象です。
- 3条で許可が出たらすぐ建築できる → 転用の許可や開発許可が別に必要。
- 青地は除外すれば必ず転用できる → 除外にも厳しい審査と時期の制限があります。
- 用水路は勝手に埋められる → 占用許可や同意が必要な場合がほとんど。
- 造成工事は届出不要 → 盛土規制法や埋蔵文化財で制限がかかるケースがあります。
売買前にチェックしたいポイント
- 農用地区域（青地）かどうか
- 都市計画区域の種別（調整区域か、市街化区域か）
- 34条例外に当たるかどうか
- 生産緑地の有無
- 用水路や農道、農業用施設が絡んでいないか
- 防災指定（砂防・急傾斜・地すべり）や自然公園区域かどうか
- 盛土規制区域かどうか
- 埋蔵文化財の有無
まとめ
農地の売買は「農地法3条の許可」を取るだけでは足りません。
場所や周辺環境によっては、農振法・都市計画法・生産緑地法・河川法・防災関係・盛土規制法・文化財保護法など、複数のルールが絡みます。
特に市街化調整区域では、都市計画法34条の例外に当たらなければ建築や開発はできません。
一つでも見落とすと、せっかく買った土地が「思ったように使えない」なんてことになりかねません。
まずは所在地ごとに、関係する法律や制度を一括で洗い出すことが成功のカギです。
ぜひ、JR学研都市線沿線 松井山手駅より10分の阿保行政書士事務所へご相談ください。
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