そのまま売って大丈夫？不動産会社が気をつけたい農地売買と農地法の壁

◆ 「農地」って、他の土地と同じ感覚で売れるの？

売主：「農地だけど、買い手がいるなら売ってほしい」
不動産会社：「わかりました。すぐにお探しします」

このようなやりとり、実務で経験された方も多いのではないでしょうか。
ですが、ちょっと待ってください。

宅地や雑種地の売買と違い、農地の売却には「農地法」による厳しい制限があります。
無許可で売買した場合、「無効」「取消し」「原状回復命令」などの重大なペナルティが科される可能性も。

この記事では、不動産仲介に携わる方が知っておくべき「農地法の基本」「許可が必要なケース」「やってはいけない対応例」などを、実務目線で整理します。

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◆ 農地売買に立ちはだかる「農地法」の壁

農地法では、農地の売買を以下のように規制しています。

売買の形態	必要な手続き	許可主体
農地を農業目的で他人に売る	第3条許可	農業委員会または知事
農地を宅地や駐車場など非農業目的で売る	第5条許可（転用目的の権利移転）	知事または農業委員会
市街化区域内の農地	第5条「届出」	農業委員会

ポイントは、「地目が農地（田・畑）」である限り、原則すべてに申請または届出が必要ということです。
買主が農家であっても、宅地として使いたい一般人であっても、許可がなければ取引は成立しません。

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◆ 知らずに売ると…どんなリスクがあるのか？

農地法を無視して売買した場合、以下のようなリスクが想定されます。

• 契約自体が無効（農地法第3条・5条違反）
• 行政から原状回復命令（農地に戻せ、という指導）
• 買主とのトラブル（建物が建てられない！とクレーム）
• 不動産業者への責任追及（説明義務違反）

特に問題になりやすいのが、買主が「宅地にできると思っていた」パターンです。
農地のまま引き渡してしまうと、後から転用申請しても許可されないことがあり、買主の損失に発展します。

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◆ よくある誤解とNG対応例

❌ 地目は「田」だけど空き地だから大丈夫？

→ 農地として使われていなくても、登記地目が「田・畑」なら農地法の適用対象です。

❌ 市街地だから建物は建てられるでしょ？

→ 市街化区域内でも、届出が必要。農地法の対象から外れるわけではありません。

❌ 売買契約を先に結んで、あとから申請すればいい？

→ 農地法では「許可取得後でないと売買契約をしてはいけない」建付けです。先に契約してしまうと無効です。

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◆ 実務でどう対応すべき？3つのステップ

✅ ① 地目と現況の確認

登記簿・公図・現地調査から、農地であるかをまず特定しましょう。

✅ ② 許可が必要か否かの判断

農地法第3条・第5条か、届出で済むケースかを整理します。

✅ ③ 専門家（行政書士）への相談

自社で判断がつかない場合は、早めに行政書士などの専門家に相談を。

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◆ 許可申請は誰がやる？不動産業者でもできる？

農地法に基づく申請は、一般の方や不動産業者が自力で行うことも可能です。

ただし、以下のような対応が必要になります。

• 市町村農業委員会や役所とのやり取り
• 土地の図面作成（求められる精度が高い）
• 境界や排水経路の確認
• 隣地住民への説明が必要な自治体も
• 不許可になった際の再申請調整

こうした点から、経験豊富な行政書士に委任するケースが圧倒的に多いのが現実です。

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◆ 行政書士は“最初の相談窓口”としても活用できる

行政書士は、単に書類作成を代行するだけでなく、**取引の安全性を高めるための“事前相談窓口”**としても機能します。

例えば次のような相談にも対応できます。

• 「この地目で売れるのか？」「今後宅地にできるのか？」といった初期判断
• 「どこにどの申請が必要か？」の制度整理
• 「許可の見通しは？」という実務的な可否判断
• 「売買契約書にはどんな文言を入れるべき？」という契約サポート

行政書士は、農業委員会や都市計画課とも日常的にやりとりを行っているため、現地自治体の実務的な運用にも精通しています。

さらに、地域によって異なる「隣地説明の要否」「開発行為の制限」「農振除外の可否」なども、初期段階から判断できるので、無駄な時間や労力を削減できます。

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◆ 最後に｜“早めの相談”が信頼と成果につながる

不動産業者が行政書士に早期に相談することで、以下のような成果が期待できます：

• 見込みのある物件かどうかの判断が早くできる
• トラブルを事前に防ぎ、顧客満足度が高まる
• 許可取得までのリードタイムを短縮できる
• 業務の属人化を防ぎ、社内で仕組み化できる

農地売買においては、“知っていれば避けられるリスク”が非常に多くあります。
まずは情報整理と実務の道筋を明確にするために、行政書士を相談先として活用してみてください。

「これは農地だけど売れるのか？」
「このまま契約しても問題ないか？」
そんなときは、一人で抱え込まず、どうぞお気軽にご相談ください。

ぜひ、JR学研都市線沿線　松井山手駅より10分の阿保行政書士事務所へご相談ください。

当事務所はコストコ京都八幡倉庫店のすぐ裏です。

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まずはお気軽にお問合せください。

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