農地を相続したけど売りたい…その前に知っておきたい農地法のルール
tsuyoshi2「実家の農地を相続したけど、もう農業はしないから手放したい」
「祖父から畑を相続したが、使い道もないし売却できないかと考えている」
このように、農業を継がない方が農地を相続した後に売りたいと考えるケースは非常に多く見られます。
しかし、農地は他の不動産とは異なり、農地法という特別なルールによって取引が厳しく制限されています。
この記事では、農地を相続した方が売却を検討する際に最初に知っておくべきポイントや手続きの流れ、誰に相談すべきか、放置していた場合のリスクまで、行政書士の視点でわかりやすく解説します。
農地はすぐに売れる？結論：農地法の制限あり
農地は自由に売ったり貸したりできる不動産ではありません。
たとえば宅地であれば、相続後にそのまま売買が可能ですが、農地は農地法によって取引が厳しく制限されています。
| 行為 | 該当条文 | 内容 |
|---|---|---|
| 農地の売買・貸借 | 農地法3条 | 農地として利用を継続する場合 |
| 農地の転用（宅地等） | 農地法4条 | 自分が農地を他用途に使う場合 |
| 農地の転用＋譲渡 | 農地法5条 | 他人に売って宅地などにする場合 |
農地のまま売るには？農家にしか売れない
農地を「農地として」売りたい場合は、買主が農業従事者でなければ許可されません。
これは農地法3条で定められており、農業委員会の許可が必要です。
- 買主が農地を継続的に耕作する能力があること
- 取得後に一体的に管理できること
つまり、一般の人に農地をそのまま売ることは原則不可能です。
宅地にしてから売ればOK？ → 転用許可が必要
「農地のまま売れないなら、宅地にしてから売ればいいのでは？」
そう考える方も多いですが、これには農地法4条・5条による転用許可が必要です。
特に注意すべきは、市街化調整区域や農業振興地域内農地（青地）です。
これらの農地では、転用そのものが非常に困難、または禁止されていることもあります。
【用語解説】農業振興地域内農地（青地）とは？
農業振興地域整備計画により指定された、農業の維持・発展のために守るべき農地です。
この「青地」に該当すると、原則として宅地などへの転用が認められません。
相続登記をしないと売却できない
2024年4月から、相続登記は義務化されました。
農地を相続しても、相続登記をしていなければ売却も転用もできません。
- 相続登記は3年以内に行う義務があります
- 登記が未了だと、売買契約や転用許可申請が受け付けられません
- 違反すると過料（罰金）の対象にもなります
どこに相談するのが正解？不動産屋に行く前に
「とりあえず近所の不動産屋へ相談してみよう」と考える方も多いですが、
農地の売却は一般の不動産と全く異なるルールで動いています。
農地法や農業振興地域、区域区分に関する知識が必要なため、
まず相談すべき相手は行政書士または農業委員会です。
| 相談先 | 内容・得意分野 |
|---|---|
| 行政書士（農地に強い） | 相続登記後の売却相談、農地法3条・5条許可、転用の判断 |
| 農業委員会（市町村役場） | 区域の確認、転用・貸付の相談 |
| 不動産業者（農地経験あり） | 買主探し（※許可が前提）、価格査定 |
| 司法書士、土地家屋調査士など | 登記や分筆、測量などが必要な場合の専門連携 |
最初に間違った相談先に行くと、時間も費用も無駄になる可能性があります。
相続した農地を放置しても大丈夫？
「仕事が忙しくて耕作する余裕がない」
「遠方の農地を相続したけど、しばらく使う予定もない」
こうした状況はよくあります。
結論としては、農地を相続してすぐに耕作しなくても直ちに違法とはなりません。
ただし、長期間放置すると「遊休農地」として行政指導の対象になる可能性があります。
- 草が生い茂っている、農機具も入れない状態
- 定期的な手入れ・草刈り等も行っていない
- 貸す意思もなく、将来的に使う予定もない
こういった農地は、農業委員会による利用状況調査の対象となり、「遊休農地」と判定されることがあります。
遊休農地に指定されるとどうなる？
- 利用改善の勧告、是正指導を受けることがある
- 地域の農業法人などに貸すよう要請されることも
- 相続税の納税猶予を受けていた場合、猶予取消の可能性あり
対応策は？
- 雑草を刈るなど最低限の管理を行う
- 一時的に地元農家へ貸し出す（農地法3条許可が必要）
- 行政書士に相談し、転用・売却の長期計画を立てる
「とりあえず放置」はリスクです。管理か貸付、または売却に向けて動くことをおすすめします。
まとめ｜農地はすぐに売れない。でも正しい手続きで売却は可能
放置すると遊休農地として行政指導の対象になることもある
農地を売るには、農地法の制限（3条・4条・5条）を理解する必要がある
買主の条件・区域区分・転用可否を確認しないと取引は成立しない
登記が終わっていなければ何も始まらない
相談先を間違えると余計な手間・費用がかかる
ぜひ、JR学研都市線沿線 松井山手駅より10分の阿保行政書士事務所へご相談ください。
当事務所はコストコ京都八幡倉庫店のすぐ裏です。
対応エリア
WEBミーティングで作成を支援することもできます。
まずはお気軽にお問合せください。
京都府
京都市、福知山市、舞鶴市、綾部市、宇治市、宮津市、 亀岡市、城陽市、向日市、長岡京市、八幡市、京田辺市、京丹後市、南丹市、木津川市、大山崎町、久御山町、井手町、宇治田原町、笠置町、和束町、精華町、南山城村、京丹波町、伊根町、与謝野町
大阪府
大阪市、堺市、堺市、能勢町、豊能町、池田市、箕面市、豊中市、茨木市、高槻市、島本町、吹田市、摂津市、枚方市、交野市、寝屋川市、守口市、門真市、四條畷市、大東市、東大阪市、八尾市、柏原市、和泉市、高石市、泉大津市、忠岡町、岸和田市、貝塚市、熊取町、泉佐野市、田尻町、泉南市、阪南市、岬町、松原市、羽曳野市、藤井寺市、太子町、河南町、千早赤阪村、富田林市、大阪狭山市、河内長野市
滋賀県
大津市（旧大津市、志賀町）、草津市、守山市、栗東市、野洲市（旧中主町、野洲町）、甲賀市（旧水口町、土山町、甲賀町、甲南町、信楽町）、湖南市（旧石部町、甲西町）、東近江市（旧八日市市、永源寺町、五個荘町、愛東町、湖東町、能登川町、蒲生町）、近江八幡市（旧近江八幡市、安土町）、日野町、竜王町、彦根市、愛荘町（旧秦荘町、愛知川町）、豊郷町、甲良町、多賀町、米原市（旧山東町、伊吹町、米原町、近江町）、長浜市（旧長浜市、浅井町、びわ町、虎姫町、湖北町、高月町、木之本町、余呉町、西浅井町）、高島市（旧マキノ町、今津町、朽木村、安曇川町、高島町、新旭町）
