【保存版】農振地域・青地・白地の違いとは？農地転用の難易度と行政手続きの実務解説
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上記以外の地域でも、農地法4条・5条の許可や届出が必要かどうかを確認しながら対応できるケースがあります。詳しい対応エリアは、対応エリア一覧やお問い合わせフォームからご相談ください。
行政手続きで迷ったときは、阿保行政書士事務所にご相談ください。
「何から手をつければいいか」「いつまでに間に合わせたいか」をお伺いし、 必要な書類とスケジュールをご一緒に整理します。
農地を「売りたい」「貸したい」「宅地にしたい」と考えたとき、最初にぶつかる壁――
それが「この農地、転用できるの？」という疑問です。
実際には、農地の場所や指定されている区域によって、手続きの難易度がまったく変わります。
特に重要なのが次の4つのキーワード
- 農業振興地域（農振）
- 農用地区域（青地）
- 非農用地区域（白地）
- 市街化調整区域
これらが何を意味するのか、そしてどう調べるのか、どう対応すべきかをわかりやすく解説します。
✅ まず用語を整理！農振・青地・白地・市街化調整区域とは？
| 用語 | 意味 | 転用のしやすさ | 手続き |
|---|---|---|---|
| 農業振興地域（農振） | 市町村が「農業を推進すべき」と指定した区域 | 難 | 原則、除外申請が必要 |
| 青地（農用地区域） | 農振内の中でも特に農業に適した農地 | 非常に難 | 農振除外＋農地法許可などが必要 |
| 白地（農振内） | 農振には指定されているが青地ではない | やや難 | 農振除外が必要なことが多い |
| 白地（農振外） | 農業振興地域にも含まれていない | 条件付きで可能 | 農地法の許可だけでOKな場合も |
| 市街化調整区域 | 市街化を抑えるための区域（都市計画法） | 非常に難 | 原則建築不可。開発許可が必要 |
✅ ポイント：白地でも「農振の内か外か」で手続きが変わる。市街化調整区域にかかっているとさらに制限が強くなる。
✅ 農地転用が難しいケースとは？
例えばこんなケース：
- 市街化調整区域 × 青地
→ 3重の制限。農振除外＋農地法5条＋都市計画法29条（開発許可）
→ 許可が降りる可能性は低く、住居すら建てられないことも - 白地だけど農振の内＋市街化調整区域
→ 農振除外＋農地法許可＋開発許可が必要。条件次第で認められる可能性あり - 白地かつ農振外かつ市街化区域
→ 比較的転用しやすい。農地法5条の許可のみで進められることもある
✅ 転用の難易度ランキング（実務感覚）
| 難易度 | 状況 | 解説 |
|---|---|---|
| ★★★★★ | 青地＋市街化調整区域 | ほぼ不可能に近い。除外申請も通りにくく建物も建てられない |
| ★★★★☆ | 白地（農振内）＋市街化調整区域 | 条件付きで可能性あり。時間と根回しが必要 |
| ★★★☆☆ | 青地（農振）だけど市街化区域内 | 農振除外できればOKのケースも |
| ★★☆☆☆ | 白地（農振外） | 手続きはあるが比較的スムーズに進むことも |
| ★☆☆☆☆ | 市街化区域・農振外の農地 | 最も転用しやすい。農地法許可のみで済むことも多い |
✅ 区域の確認方法｜あなたの農地はどこに該当？
区域を正しく把握することが転用成功のカギです。
以下の方法で確認できます。
① 地番を調べる
まずは農地の「所在地の地番」が必要です。
登記簿謄本や固定資産税通知書から確認できます。
② 農業振興地域・青地か白地かを調べる
- 市町村の農政課または農業委員会に確認
- 「農振図（農業振興地域整備計画図）」を閲覧
- 青地・白地の色分けが記載されている
- オンライン確認ができる場合も
- 例）京都府や大阪府などはGIS地図で農振や農用地区域を検索可
- 「○○市 農振図 GIS」などで検索
③ 市街化区域・調整区域かを調べる
- 市役所の都市計画課に確認
- 「都市計画図」を閲覧し、調整区域かを確認
- こちらもGISで確認できる市町村あり
- 「○○市 都市計画図」などで検索して地図を確認
✅ 許可が下りないケースはある？
はい、実際に以下のようなケースでは許可が下りないことがあります：
- 農振除外申請で「公益性がない」と判断された場合
- 市街化調整区域で「例外要件に該当しない」とされた場合
- 開発許可が周辺環境やインフラにより不適当とされた場合
⚠️ 除外申請は年に1～2回のみ受付の市町村が多く、タイミングを逃すと1年待ちということもあります。
✅ 結論：まずは区域を正しく知ることが第一歩
「売れない」「建てられない」「活用できない」農地にしないために、
まずは自分の土地が農業振興地域なのか？市街化調整区域なのか？を把握しましょう。
- 区域の確認は、地番→役所・GIS→専門家相談が基本の流れ
- 制限が重なるほど手続きは複雑になる
- 許可が下りるかどうかは「ケースバイケース」
ぜひ、JR学研都市線沿線 松井山手駅より10分の阿保行政書士事務所へご相談ください。
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まずはお気軽にお問合せください。
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