広大な農地が「市街化調整区域」に…絶対に転用できないのか？公的情報に基づく5つの対処法
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上記以外の地域でも、農地法4条・5条の許可や届出が必要かどうかを確認しながら対応できるケースがあります。詳しい対応エリアは、対応エリア一覧やお問い合わせフォームからご相談ください。
行政手続きで迷ったときは、阿保行政書士事務所にご相談ください。
「何から手をつければいいか」「いつまでに間に合わせたいか」をお伺いし、 必要な書類とスケジュールをご一緒に整理します。
はじめに
市街化調整区域とは、都市計画法で無秩序な市街化を抑えるために定められた区域です。ここにある農地は、農地法と都市計画法の両方で強く制限されており、特に広大な場合、固定資産税や管理コストが重くのしかかります。
では、本当に“絶対に転用できない”のでしょうか？公的情報に基づき、具体的な対処法と可能性を整理します。
1. 市街化調整区域の農地は「原則転用不可」
農地法では、市街化調整区域にある農地を農地以外に使うためには都道府県知事（4ha超は農林水産大臣）による許可が必要です。
さらに、無許可で転用すると法的に工事停止や原状回復命令、懲役・罰金などの制裁があります 。
したがって「絶対に転用できない」のではありませんが、許可なく転用することは重大なリスクを伴います。
2. 農地法の許可制度：4条 vs 5条
転用には主に2つの許可があり、用途や所有権の変化により区分されます
- 第4条許可：自己所有の農地を自ら転用する場合
- 第5条許可：転用に所有権移転や賃借権設定が関わる場合
どちらも農地転用には該当エリアの農業委員会を通じた申請が必要で、許可審査の基準は「立地基準」「一般基準」で厳格になっています 。
3. 転用許可の可能性と例外ケース
◎ 原則：農地は「農地として守る」ため設計された制度
- 農用地区域（農振地域）・甲種農地・第1種農地は原則転用不可です。
- 第2種農地は条件次第で許可される可能性あり 。
- 第3種農地は比較的許可の対象となりやすいです 。
◎ 例外的に許可されるケース
以下は例外許可の典型例です
- 農家本人が建てる農業用住宅や農業施設
- 農産物の直売所など、地域農業振興に寄与する施設
- 公益性のある施設（防災・社会福祉施設等）
- 土地収用や公共的目的（市町村による）も例外
さらに「農振除外」（農用地区域からの除外）手続きも併用され、許可取得には半年〜1年超の時間が必要です 。
4. 転用手続きの現実的な流れ
- 市町村農業委員会に事前相談
- 農地分類（第何種か）と農振地域の該当有無を確認
- 必要に応じて農振除外申請 → 用途変更に必要な許可との整合確認
- 第4条・５条の申請（申請書＋図面・資力証明など）→ 都道府県へ審査
- 許可後、必要なら都市計画の開発許可も同時申請
期間は数週間〜半年〜年間単位に及び、ハードル・時間・費用ともに高い手続です。
5. 市街化調整区域農地を“無理に”転用しないための5つの対処法
① 農地は農地として「貸す」–農地中間管理機構
→ 地元農業者に貸し出し最適利用。管理負担・税負担軽減。
② 市民農園・体験農園として貸す
→ 都市住民向け農園化。営農継続の範囲内活用。
③ 転用例外を狙う（農家住宅・農業施設）
→ 農家が居住＋営農継続が前提。農振除外や図面の準備が必要。
④ 分筆で農地部分と転用希望部分を切り分け
→ 転用可見込みの区域だけ許可申請。残余は農地として維持。
⑤ 早期贈与・譲渡による管理移行
→ 相続前に信頼者等へ所有移転。相続税・贈与税対策も併用可能。
結論：絶対にできないわけではないが「原則不可」。計画と専門家が鍵。
- 市街化調整区域の農地は原則転用不可ですが、例外的に数パターン許可される仕組みがあります。
- 手続きのハードルは非常に高く、事前相談 → 農振除外 → 農地法許可 → 都市計画許可という長期プロセスが必要です。
- 規制と制度を活用し、農地バンク活用や分筆、転用例外、所有形態の見直し等を組み合わせることで、持続可能で費用対効果の高い解決策が見えてきます。
ご自身の土地がどの農地区分（第①？③？）に当たるかや、農振地域該当の有無などは、まず自治体の農業委員会へ事前相談するのが最重要です。地方によって運用も異なるため、開発可能性を判断してから計画を進めることが肝心です。
ぜひ、JR学研都市線沿線 松井山手駅より10分の阿保行政書士事務所へご相談ください。
当事務所はコストコ京都八幡倉庫店のすぐ裏です。
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