空き家を活用したいときに必要な行政手続き一覧｜目的別にわかりやすく解説

全国的に空き家の数が増えるなか、「相続で取得した空き家をどうにか活用したい」と考える方が増えています。
しかし、空き家を単に“使う”だけであっても、さまざまな行政手続きや許認可が関わってくるケースがあります。

「古い家をカフェにしたい」
「一部を賃貸住宅にリフォームしたい」
「イベントスペースや貸し教室にしたい」
…こうした活用を検討する際、知らずに始めてしまうと行政指導や営業停止の対象になることも。

この記事では、空き家を活用する際に想定される目的別に必要となる行政手続きや許認可を一覧で整理し、わかりやすくご紹介します。

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1. 活用目的によって必要な手続きは異なる

まず前提として、空き家の活用方法によって関係する法令・手続きは大きく異なります。

以下に代表的な活用目的と関係する手続きをまとめます。

活用方法	想定される主な手続き
賃貸住宅にする	建築基準法の用途変更確認／固定資産税申告
シェアハウス	建築基準法・消防法の対応／用途変更／保健所相談
民泊（住宅宿泊事業）	住宅宿泊事業届出 or 旅館業許可／近隣説明／保健所
カフェ・飲食店	飲食店営業許可／用途変更／消防・建築協議
貸しスペース（教室等）	風俗営業届 or 特定用途変更の協議／消防法確認
コワーキング施設	用途変更／建築確認申請／各種届け出
高齢者向け施設	福祉事業指定申請／用途変更／バリアフリー改修許可等

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2. 用途変更に注意｜“住宅”のままでは使えない？

空き家の「登記上の用途」が“居宅”になっている場合、それを商業施設や共同住宅として使うと、建築基準法上の「用途変更」に該当します。

✅ 用途変更とは？

建築基準法において、建築物の主要部分の用途を変える際に必要な確認手続きのことです。
用途変更が必要かどうかは、規模（床面積）や構造によって異なります。

🔗 出典：国土交通省「用途変更に関する確認申請制度」
https://www.mlit.go.jp/common/001269064.pdf

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3. 飲食・物販などを行う場合の主な手続き

「空き家をおしゃれなカフェに」
「物販スペースとして活用したい」

こういった場合に必要な行政手続きには次のようなものがあります。

• 飲食店営業許可（保健所）
• 用途変更の確認申請（建築指導課）
• 消防法に基づく設備設置・届出（消防署）
• 風俗営業の届出（バーや深夜営業の場合）

さらに、外装を変更する場合には景観条例や道路占用の確認が必要になることもあります。

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4. 民泊・宿泊施設として活用したい場合

近年注目されている空き家の使い道が「民泊」です。
しかし、民泊と一口に言っても、以下のように制度の選択肢と手続きの複雑さが異なります。

形態	必要な許認可・届出	留意点
住宅宿泊事業法（いわゆる“民泊”）	保健所への届出／年間営業日数180日制限	管理者・近隣説明などが必要
簡易宿所（旅館業）	旅館業法に基づく許可	365日営業可／構造・消防要件厳しい
特区民泊（地域限定）	自治体への特例届出	条例による制限あり（例：大阪市）

近隣住民への事前説明が義務付けられている自治体もあるため、勝手に始めるとトラブルになる可能性があります。

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5. 賃貸住宅・シェアハウスとして使いたいときの注意点

空き家を改修して賃貸住宅として貸す場合も、場合によっては行政手続きが必要です。

• 用途変更が必要になることがある（戸建 → アパート等）
• シェアハウスは「寄宿舎」扱いとなり、防火・構造規制が強化される
• 既存不適格建築物となると改修・増改築の制限あり

建築士と連携し、建築確認申請が必要かどうかの判断を早い段階で行うことが重要です。

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6. その他見落としやすい手続き・申請

手続き内容	対象
固定資産税の用途変更申告	住宅 → 店舗／非住宅用途にした場合
建物登記の変更	表題部の「種類」「構造」変更
電気・水道・ガスの容量変更	商業用として使う場合の契約変更
バリアフリー改修の補助金申請	高齢者施設、地域コミュニティ拠点など

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7. 行政書士に相談するメリット

空き家活用には、「法的に何が必要なのかが見えづらい」という特有の難しさがあります。
行政書士に相談することで、以下のような支援が可能です。

• 活用目的に応じた必要手続きの一覧整理とスケジュール提示
• 保健所・消防署・建築指導課との事前相談の代行や調整
• 事業計画に基づいた許認可書類の作成と提出代行

さらに、他士業（建築士・司法書士・税理士など）とのネットワークによる連携サポートも行えます。

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まとめ｜「空き家活用」は法的チェックから始めよう

• 空き家の活用には、意外と多くの行政手続きが関わります
• 用途や規模、構造によって必要な許可・届出は大きく変わります
• 飲食・民泊・賃貸など、始める前に必ず制度と手続きを確認しましょう
• 自治体によっては、補助制度や事前相談窓口が用意されていることもあります
• 複数の手続きが絡む場合は、行政書士など専門家のサポートがおすすめです

まずはあなたのやりたいと思っていることをご相談ください。

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