図でわかる｜農地法4条・5条 × 市街化調整区域の「交点」—許可・届出の判断フロー

「この畑を駐車場にしたい」「地目は田だけど小さな作業小屋を建てたい」——
つまずきやすいのは、農地法（4条・5条）と都市計画（市街化調整区域・開発許可）が重なる“交点”です。
専門用語は最小限に、何を見れば、どの許可が要るのかを一本の道筋で整理します。

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まず全体像（3つの観点を重ねる）

1. どんな行為か？（転用の有無）
   農地を農地以外（駐車場・資材置場・住宅用地など）に変える＝転用。転用なら農地法4条または5条が関与します。
2. 誰が行うか？（権利が動くか動かないか）
   • 自分の土地を自分で転用 → 4条
   • 転用のために「売る・貸す・使用貸借する」など権利を動かす → 5条
3. どこで行うか？（場所の規制）
   • 市街化調整区域かどうか（新たな開発を抑える区域）
   • 農業振興地域の農用地区域（青地）かどうか（原則転用不可。除外手続が先）

この3つを行為 × 権利 × 場所の順で重ねると、必要な手続が見えてきます。

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判断フロー（テキスト版）

[スタート]
   ↓
① 対象地は「農地」か？
   ├─ いいえ → 農地法4・5条は原則不要（別規制は個別確認）→ 終了
   └─ はい
        ↓
② 行為は「農地 → 農地以外」への変更（＝転用）か？
   ├─ いいえ → 農地法3条など別論点（ここでは扱い外）→ 終了
   └─ はい（転用）
        ↓
③ 権利の移転・設定（売買・賃貸・使用貸借など）を伴う？
   ├─ はい → 農地法「5条」
   └─ いいえ → 農地法「4条」
        ↓
④ 場所は「市街化調整区域」か？
   ├─ はい → 都市計画法の「開発許可」要否を確認（造成・建築を伴うと要る場面が多い）
   └─ いいえ → 規模により開発許可の要否を確認
        ↓
⑤ 農業振興地域「農用地区域（青地）」か？
   ├─ はい → まず「農振除外」を検討（除外不可なら転用困難）
   └─ いいえ → 農地法4・5条の審査へ
        ↓
[必要図面・計画を整えて申請]

ポイント

• 造成や建物が絡む計画は、調整区域では開発許可の当たりが最初の関門になりやすい。
• 青地は原則転用不可。農振除外が先です。

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用語をざっくり（必要なところだけ）

• 農地法4条：所有者が自分の農地を自分で農地以外に変えるときの許可。
• 農地法5条：転用のために権利を動かす（売る・貸す・使わせる）ときの許可。
• 市街化調整区域：新しい市街化（開発）を抑えるゾーン。建物や造成は原則厳しめ。
• 農用地区域（青地）：農業のために確保する区域。転用は原則不可で、必要なら農振除外から。

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早見表（行為 × 権利 × 場所）

したいこと	権利の動き	場所	主に関わる制度	実務の感触（ざっくり）
田を月極駐車場にする	動かない→4条／動く→5条	調整区域	（規模により）開発許可＋農地法	建築物よりは通りやすいことも。ただし出入口安全・排水・景観に配慮。青地なら除外が壁。
資材置場にする	4条／5条	調整区域	開発許可＋農地法	“常設”は厳しめ。既存事業との密接関連など、個別の理由付けが鍵。
住宅を建てるため転用	4条／5条	調整区域	開発許可（該当類型が前提）＋農地法	まず「建ててよい住宅か」が核心。都市計画の入口でNGなら農地法も進みにくい。
倉庫を建てる	4条／5条	調整区域	開発許可＋農地法	既存施設の拡張・効率化の一体性など、運用枠に入るかが論点。
一部を作業ヤードに	4条／5条	市街化区域ほか	（規模により）開発許可＋農地法	相対的に緩いが、近隣・安全・排水の設計は必須。

※最終判断は各自治体の基準・運用で変わります。

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手続の順番とコツ（詰まりにくい進め方）

1. 場所の制約を先に確認
   調整区域か、青地か。ここで大枠の可否がほぼ決まります。
2. 都市計画（開発許可）の見込みを固める
   造成・建築が絡む場合は先に当たりを取る。ここが曖昧だと農地法も進みません。
3. 4条・5条を切り分け
   誰が行為主体か、権利は動くか。対象筆・面積・周辺の農業への影響も整理。
4. 必要図面と書類をそろえる
   位置図・公図・案内図、計画平面図（出入口・動線・排水）、造成断面、写真、事業概要（暫定か恒久か、管理方法）。
5. 事前相談 → 本申請
   調整区域は解釈の幅があるため、図面の考え方を早めに当ててすり合わせると手戻りが減ります。

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ありがちな勘違い（先に知っておくと楽）

• 「4条と5条、どっちでも良い？」
  → 権利を動かすかどうかが分岐点。売買・賃貸・使用貸借を伴う転用は5条。
• 「調整区域だけど小規模ならOK？」
  → 面積の大小だけでは決まりません。“そもそも許す類型か”が先です。
• 「青地でも短期間ならいい？」
  → 原則NG。必要なら農振除外の可否から。

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例でつかむ：3つのシナリオ

1) 田を月極駐車場へ（調整区域）

• 流れ：調整区域の許容枠を確認 → 青地なら除外検討 → 農地法4条or5条申請。
• 詰まりやすい点：出入口の見通し、歩行者・車の交錯、雨水排水、夜間照明の向き。“暫定利用”の位置づけが有効な場面も。

2) 資材置場（調整区域・既存工場の至近）

• 流れ：既存事業との一体性・必要性を都市計画側で確認 → 具体化できるなら農地法へ。
• 詰まりやすい点：単体の新規立地はハードル高め。なぜここに必要かを図面と運用で説明。

3) 自宅を建てたい（畑 → 宅地）

• 流れ：調整区域で建築可否の入口を確認 → 可能性があれば農振・農地法へ。
• 詰まりやすい点：生活利便・既存集落との関係、インフラ接続の合理性。建築の筋が通らないと前に進みません。

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最後に：迷わないための「確認順」

1. 地図でレイヤー確認（調整区域／青地）
2. 都市計画の可能性（開発許可の入口に立てるか）
3. 4条・5条の切り分け（権利を動かすか）
4. 計画図面（動線・排水・景観・管理方法）
5. 事前相談 → 本申請

この順で進めると、「申請したのに入口でアウト」という遠回りを避けやすくなります。条文は難しく見えますが、見る順番さえ押さえれば判断はぐっと楽になります。

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