農地を相続したらまず読む｜農地売却・農地転用・地目変更の順序と固定資産税の考え方（行政書士が詳しく解説）
「農地を相続してしまった。売却したいが、農地転用と地目変更は何から？という相談が多いです。 行政書士として私が担当するのは、事前調査→担当窓口への事前相談→農地法4条/5条の申請→照会・補正対応→工程表の作成。 結論はシンプルで、「農地転用 →（必要な整備）→ 地目変更」が基本の順序。税は登記名ではなく実際の利用（課税地目）で決まる点も要チェックです。
相続直後にやること｜農地の売却可否とリスク確認
- 位置・区域：市街化区域か市街化調整区域か。農業振興地域（農用地区域）に入っていないか。
- 接道・排水：建築基準法上の接道性、排水先の確保。水路や私道の承諾が必要か。
- 近隣状況：学校・保育・河川・文化財・景観などの規制や配慮が必要か。
ここで売り方の方向性（資産整理・開発前提・現況渡し等）と、必要な手続きの優先順位が見えます。
農地転用と地目変更の違い｜順序は「転用→整備→地目変更」
農地転用は、農地の使い方を変える手続（農地法4条/5条）。
地目変更は、実際の利用が変わった後に登記簿の表示を合わせる手続です。
したがって多くのケースで「農地転用 →（必要な整備）→ 地目変更」となります。
- 農地法4条＝所有者が自分の農地を転用（例：自分の農地を駐車場に）。
- 農地法5条＝売買・賃貸等の権利移転を伴う転用（例：転用目的で第三者へ売却）。
地目変更の1か月ルール｜不動産登記法の実務ポイント
地目変更登記は「実態の利用が変わった日から1か月以内」に申請します（不動産登記法の運用）。
先に登記名だけ変えるのではなく、転用の適法性が確認でき、必要な整備が整った後に申請するのが基本です。
固定資産税は登記名ではなく現況（課税地目）で決まる
よくある誤解は「地目を宅地に変えたから税が上がる」。実際は課税地目＝実際の利用で判定されます。 農地の実態が宅地・雑種地相当の利用に変われば、一般に固定資産税・都市計画税は増えやすいため、 販売のタイミングと手続の進行を同期させるのがポイントです。
市街化区域の届出と、農振除外の期間感
- 市街化区域：地域によっては4条・5条が届出で足りる取扱いがあるため、窓口で早めに確認します。
- 農振除外（農用地区域から外す）：受け付け時期や審査に時間を要することが多く、半年以上見て工程表に組み込みます。
- 許可後の進行管理：一部地域では数か月～年次の進捗報告を求める運用があるため、スケジュールに反映します。
行政書士が実際にやること｜詳細フローと書類の作り方
- 事前調査：都市計画（市街化/調整）、農振、条例・開発の要否、接道・排水、土地改良区の同意要否、近隣状況の確認。
- 事前相談：担当窓口で適合性・必要資料・想定される照会を確認。ローカル様式の有無も確認。
- 農地転用（4条/5条）申請：用途×面積×周辺の整合をとり、申請書・計画書・図面・写真・同意をそろえて提出。
- 照会・補正対応：排水、出入口の安全、近隣影響など、よく指摘される論点を先回りして修正。
- 工程表の作成：不動産会社の販売計画と、行政側の審査ペースを重ね、「いつ何を完了」を明示。
- （必要な整備の実施）：排水・進入路など。技術実務は施工・建築側、私は審査視点の要点整理まで。
- 地目変更登記：実態が変わった後に申請（他士業に連携）。
- 売買契約・決済：残代金・権利関係の手続は不動産会社・司法書士と連携。
行政書士の「資料づくり」ポイント
現況・位置の明確化
- 位置図（縮尺・方位・接道）
- 現況写真（全景→接道→出入口→排水→近接）
- 地番・面積・地目・利用状況
計画の骨子
- 用途（駐車場・宅地化・資材置場等）
- 出入口の安全計画（歩行者・車両動線）
- 排水計画（排水先・勾配・施設の有無）
同意・承諾等
- 土地改良区の同意（必要時）
- 通行・排水の承諾（私道・水路等）
- 地域の書式・ローカルルールの確認
申請書セット
- 申請書・計画書（空欄なし／数値整合）
- 図面（縮尺・凡例・寸法・方位・接道・出入口・排水）
- 写真（図面参照記号で紐付けると補正が減少）
停止条件付き売買という選択肢（売買契約の工夫）
許可・一定の整備・地目変更の成就を停止条件にして契約し、進捗に合わせて決済する設計もあります。 「税負担が増えやすい時期」を長くしないために、販売のタイミングと手続を同期させる考え方が実務的です。
FAQ｜よくある質問（行政書士領域に限定）
Q. 地目変更は先にやる？
A. いいえ。基本は農地転用→（必要な整備）→地目変更。地目変更は利用が変わった日から1か月以内に申請します。
Q. 税はいつから上がる？
A. 課税地目＝現況で判定されます。実態が宅地・雑種地相当の利用になると増えやすいため、手続と販売時期の同期が大切です。
Q. 市街化区域だと簡単？
A. 地域によって届出で足りるケースはありますが、書式・運用の確認は必須です。
Q. 農振除外はどれくらい？
A. 受付時期が限られる・審査に時間を要することが多く、半年以上を工程表に見込みます。
Q. どの段階から相談すれば？
A. 最初の事前調査と事前相談からご相談ください。ここで9割固まります。
無料相談｜最初のヒアリングで決めること
- 地番・面積・現況・区域（市街化/調整・農振）
- 売却の希望時期と優先順位（スピード/価格/税）
- 写真・図面の取得段取り（私はテンプレを用意）
お問合せ ／ LINEで相談 ／ 電話（080-9338-3301）
内部リンク：料金／地域別の農地転用ページ もあわせてご覧ください。
