農地と宅地の転用手続き 完全実務ガイド
阿保 剛農地転用 × 宅地化 / 宅地→農地の再転用
農地と宅地の転用を完全解説｜4条・5条の違い／農振除外／市街化調整区域／開発許可まで
「農地を駐車場や住宅にしたい」「宅地を畑に戻したい」――実務では農地法＋都市計画法＋（必要に応じて）建築基準法が重なります。本稿は、許可が必要な場面、手順、図面・同意・測量、よくある“落とし穴”をプロの目線で体系化しました（自分用参照にも最適）。
1. 用語と法令の全体像
農地転用（農地法）
農地を農業以外の目的で使うこと。4条は「所有のまま用途変更」、5条は「権利移転を伴う用途変更」（売買・賃貸借等とセット）。条文の根拠と制度趣旨は農地法にあります。
宅地化・造成（都市計画法等）
造成や区画変更などの開発行為は都市計画法29条の許可対象になり得ます。基準や面積要件は政令・条例・区域区分で変動（全国共通の数値だけで判断しない）。
補足：農業振興地域（通称：農振）制度は、市町村が将来も農業で守るべき区域を線引きする仕組み。農用地区域（青地）内は原則転用不可で、先に「農振除外」の手続きが要ります。
2. 許可が必要なケース／不要なケース
| 区分 | 具体例 | 農地法の手続 | 他法令の留意 |
|---|---|---|---|
| 農地→住宅・分譲・駐車場・資材置場 | 自宅建築／月極駐車場／倉庫ヤード | 4条（自己転用）／5条（売買・賃貸＋転用） | 区域や規模により開発許可・建築確認。 |
| 宅地→農地（再転用） | 家庭菜園用に畑へ戻す | 自治体手続（農地への転換可否の確認） | 上下水・土壌・排水等の実現性に注意 |
| 農地以外（雑種地等）の活用 | 既に地目が宅地・雑種地 | 原則、農地法の転用許可は不要 | ただし都市計画法／建築基準法要件は別途審査。 |
注意：「農地法の許可＝建築できる」ではありません。接道義務（建基法43条：4m道路に2m以上接する）を満たしていないと建築不可です。
3. 転用の標準フロー（実務6+αステップ）
- 現況・法令調査：地目・農振（青地／白地）・都市計画（市街化／調整）・道路種別（建基法42条）・ハザード図
- 事前相談：農業委員会／開発指導課へ概要持参（用途・面積・配置・工程）
- 図面・同意の整備：位置図／平面図／求積図／土質・排水計画／必要に応じ隣地承諾（自治体で運用差）
- 農地法4条 or 5条 申請：指定市町村か都道府県知事の許可（所在自治体の権限区分を要確認）。
- 造成・開発・建築手続：規模・区域により開発許可（都計法29）→建築確認の順。
- 転用後手当：利用開始・必要に応じ地目変更登記（司法書士と連携）・標識設置等の指示履行
＋α 実務メモ（工程短縮のコツ）
- 求積図・座標表は測量士関与で整合性を担保（審査の差戻し防止）。
- 農振除外（青地）の可能性があれば最初に見極め。開発計画の前提が変わります。
- 道路が建基法の「道路」（42条）かを役所調査で確定。接道が不十分なら計画修正。
4. 必要書類・図面要件と隣地承諾の運用
代表的な提出物
- 申請書（4条／5条）・事業計画書
- 位置図・平面図・配置計画・求積図（座標付）
- 登記事項証明書・公図・地積測量図
- 排水・擁壁・のり面計画（必要時）
- 同意書（隣地・道路管理者・水利組合など自治体運用による）
図面の精度が審査を左右
配置・面積・排水系統の矛盾は即差戻し。民地・里道・水路の区分や道路種別（42条各号）に注意。建築前提なら接道長さ・セットバックの可否まで先読み。
隣地承諾書：要否は自治体ごとに差。道路付替え／排水放流／擁壁等が絡むと要請されやすい運用。早期に範囲と説明資料を準備。
5. 農振（青地）・市街化調整区域・開発許可の要点
- 農振（青地）：原則転用不可。まず「農振除外」を検討（市町村手続）。除外が通らない計画は以降の申請へ進めません。
- 市街化調整区域：原則開発抑制。例外は都計法34条の各号（地域・条例で運用差）。個別に特例該当性を精査。
- 開発許可（都計法29）：面積・内容で許可要否が変わる。政令上の基準（「政令で定める規模＝1ヘクタール」）と、自治体の条例基準を両方確認。
- 指定市町村制度：一部市町村が知事に代わって農地転用許可を実施。窓口・審査体制が異なるため事前確認必須。
実務TIP：開発許可の要否や手続順の誤りは致命傷。農地法許可→造成→建築確認の一本道ではなく、併行で図面精度と要件整合を詰める工程管理が重要です。
6. 事前セルフチェック（10項目）
- 地目：登記簿・現況が一致しているか（遊休地でも現況農地なら農地扱い）
- 農振：青地／白地・除外要否を判定（役所ヒアリング必須）
- 区域：市街化／調整の区分と34条特例の可能性を確認
- 道路：建基法上の道路（42条各号）に2m以上接道できるか（43条）
- 面積：造成規模が開発許可基準に抵触しないか（政令＋条例）
- 排水：雨水放流先・水利承認・浄化槽／下水接続の可否
- 擁壁：既存擁壁の適法性・新設時の構造計算の要否
- 同意：隣地・道路管理者・水利組合などの同意要否を先読み
- 工程：農振除外→農地法→開発→建築の順でクリティカルパスを設計
- 体制：測量士・設計者・（登記は司法書士）・施工の連携線表を作る
7. よくあるNG／不許可・保留の典型
- 青地の見落とし（除外前提なのに図面作り込んで時間ロス）
- 接道義務未達（建築不可なのに事業化を進めてしまう）
- 開発許可の面積基準を条例で誤認（地域差の把握不足）
- 求積誤差・排水系統不整合（審査差戻しの筆頭）
8. FAQ
Q. オンラインで完結できますか？
事前調査・打合せはオンライン可。ただし現地確認・測量・隣地調整・一部の原本確認は対面や現地立会いが必要です。
Q. 期間の目安は？
個別条件で前後しますが、農振除外があると長期化、農地法4・5条は概ね1–2か月、開発許可・造成・建築確認を含めると計2–6か月以上を見込みます（自治体・規模・図面精度に依存）。
ここから一緒に段取りしましょう。
